1、还原“巢客系”长租平台爆雷史，监管仍在路上

“做中国最大的公寓运营商，为住客打造更好、更安全、更舒适的居住环境。”——跟这句对外宣称的口号相对应的，是透过门窗可见的满室狼藉，文件资料遍地散落，桌上放着外卖餐袋，奶茶的酸臭味门外可闻，以及大门口醒目的警方封条。

这里是长租平台“巢客”位于深圳的一家分公司总部，第一财经1℃记者来此探访时，见到了许多来此讨要租金的房东和租客，自8月底该公司爆雷以来，这已是常态。近段时间以来，多家长租公寓品牌出现爆雷，波及西南、华东以及华南等全国多个省份。

据1℃记者多方调查，在这批爆雷的企业中，反复出现带有“巢客”标识的公司，在短短一年多的时间内，“巢客”在全国多地扩张，现已构筑了一个庞大的“巢客”体系长租公司网，关联企业保守估计达20余家。

据1℃记者调查发现，“巢客”背后的掌舵人操盘人熟谙长租平台经营之道，据1℃记者调查发现，他们甚至可能通过雇佣大批农村年轻人进入公司担任股东、法人以及高管等，充当“白手套”。“巢客”旗下公司在某城注册后，以高薪聘请业务员火速开展收房、出租业务，囤积大量房源和租金，在遭遇负面投诉的情况下，这些公司又通过不断更换注册地址、法人高管等方式巧立名目。在当资金链断裂这些“白手套”跑路后，只剩下无数房东和租客上演“斗智斗勇”，而幕后控制人依然不见真面目。

深圳寓意办公室人去楼空 摄影/吴绵强

快速崛起“秘籍”

在消费需求、政策红利等多种积极因素共同作用下，近5年来，长租公寓市场快速增长，全国各地大大小小的长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。多位业内人士看来，“巢客”正是在这样的背景下“生长出来”。

当众多房东和租客涌入位于巢客杭州总部西子国际C座的办公室主张权利之际，外界殊不知，距此15公里之外的杭州经开区万亚名城才是“巢客系”的起点。综合全国企业信用信息公示系统以及天眼查数据的工商资料显示，2018年10月，一家名为杭州巢客房地产代理有限公司的房租中介企业在此成立。

据1℃记者调查，巢客代理成立之后，这家公司的业务网络，在全国多地铺开。2019年，巢客代理在苏州、武汉、成都、天津和华东等地均开设了子公司。

天眼查数据显示，2019年4月、6月、8月、9月，巢客苏州、巢客武汉、巢客成都和巢客天津先后成立。这些公司的注册资本均为1000万元，且均为巢客代理的子公司。

2020年1月，巢客代理又在合肥、华东等地分别成立合肥寓意公司等企业。武汉疫情城市解封后，“巢客”体系继续扩张。2020年5月，深圳寓意物业有限公司成立。

工商信息的股权资料清晰记载：巢客代理在2019年7月，更名为巢客遇家，2020年3月，更名为适享科技；这些“巢客”体系内的子公司在一开始设立时，全部由巢客代理、巢客遇家或适享科技全资持股，且公司的法定代表人、董监高等人员均高度一致。

1℃记者发现，巢客代理的经营范围有“房地产中介服务，房屋维修，家政服务，保洁服务，物业管理，酒店管理”等，其注册的系列子公司亦从事这类业务。

“随着政策等原因，以及各地对公寓租赁的刚性需求，从事长租公寓的企业在全国各地喷涌出现，而很多实际从事长租公寓业务的企业，其实在行业内并没有很标准的经营模型。这类企业往往注册为生活服务类、酒店管理类公司，且不需要特殊的资质备案。”一位长租公寓机构创始人告诉1℃记者。这也是“巢客”可以快速在各地落地的原因。

在注册落地之后，如何快速做大业务？“巢客”也有着自己的诀窍。据1℃记者调查，“巢客”企业在各地展开业务时基本都是采用快速招兵买马，高薪扩招销售业务员的套路。

猎聘网上至今仍挂着巢客苏州公司的招聘广告，“招聘团队经理，底薪6500元，提成按照团队‘15%-20%’计算，提供‘高底薪+高奖金’，综合薪资15k+。”

网上也流传有巢客武汉刚成立时的招聘广告，“‘薪资待遇：无责底薪+提成+绩效+满房费’，综合收入6000～12000元，‘公司福利：五险一金+年终奖+带薪年假+带薪培训’。”

最近，1℃记者独家获得的一份深圳寓意7月份的员工工资发放单显示，这家今年5月刚成立的企业，在短短两月内，就招来了400多人的业务团队，有的主管岗位员工收入较高。

“这么高的收入，直接‘秒杀’我们同行业的所有中介公司。”在国内从事长租公寓的王选告诉1℃记者，正是如此高薪才吸引了大量年轻人过去充当业务员，大家如想赚更多的钱，就会迅速开单。

其次，招来业务员后，“巢客”旗下公司再通过“高买低卖”的方式吸引房东和租客，继而业务快速做大。“这类公司就是利用了人们的贪心，房东贪图租金高，租户贪图租金便宜。这样一来，大家都陷入圈套。”上述王选表示。

据1℃记者调查，“巢客”的业务开拓主要以城市总负责制进行，城市总下设城市副总、大区经理、主管以及销售业务员，各地并不分设财务部门。财政大权则统一归口杭州总部，负责员工工资以及房东租金的发放。

以深圳寓意为例，这家拥有400多名员工的企业，拥有1名城市总、1名城市副总，几名大区总和几十名主管，以及200多名销售业务员组成，公司内部亦无财务负责人。

“通过收取大量租户的租金，公司销售体量快速扩大，员工工资仅占公司营收的很小一部分，约占20%，其次是每月房东的固定租金以及日常运营资金。”在“巢客”一家平台公司内部担任要职的员工李刚告诉1℃记者。

正是这样的一种运营模式，“巢客”在各地迅速做大。1℃记者从寓意内部员工处获得的内部资料显示，寓意已进驻深圳，杭州、上海、苏州、合肥、广州、重庆、成都、长沙、天津、宁波、武汉、昆明、西安，开设线下门店500多家、在职员4000多人，“截至2020年6月，已累积管理30000+房源，成为30000+业主和20000+租客的信赖选择。”

不过，“巢客”体系内所有关联公司合计收来的房源以及涉及的租户数量和租金金额到底有多少，目前公安部门仍在统计中。9月8日，1℃记者获悉，深圳警方已于9月2日以“涉嫌合同诈骗”为由立案侦查深圳寓意，因受损人众多，警方已开通网上登记报案渠道，且各地警方亦在同步调查“巢客”的关联公司。

摄影/吴绵强

摄影/吴绵强

实际控制人疑云重重

9月3日，在深圳市龙岗区横岗派出所内，1℃记者见到了来此报案的多位房东以及租客，他们不约而同地在报案材料中准备了一份深圳寓意公司法定代表人黄大坤的身份证复印件以及生活照片，递交给警方。

据参与办案的民警告诉1℃记者，自8月30日深圳寓意爆雷以来，每天有三四十名房东和租户来此报案，截至当天已经有上百名人员过来报案，“还有些业主不愿意过来，他们认为自己并未受太大损失。”

据接近深圳警方的办案人士告诉1℃记者，目前初步调查情况来看，黄大坤可能不是‘巢客’体系背后的实际控制人，“目前还不知道是谁把黄大坤请过来当这个‘傀儡’的，这么一位年轻人操盘一个牵扯到全国十几家城市，涉及这么大资金的‘局’仍疑点重重。”

身份证资料显示，黄大坤系安徽省宿州市砀山县唐寨镇某村人。此次适享科技以及深圳寓意等公司爆雷之后，有人按照身份证资料线索前往黄大坤老家寻找他本人，未果。

唐寨镇盛产水果梨。9月7日，据黄大坤户籍所在地的村干部告诉1℃记者，黄大坤家就住在村子里，他家在当地就是一个普通的农户家庭，父母过去销售水果，现在家务农。

上述村干部告诉1℃记者，自去城里上高中，外出上学之后，黄大坤就很少回家，近几年都没回来，“去年村委会还收到来自法院的关于黄大坤信用卡欠款的传票，欠款金额好像达两三万。”

这样一位出自农村，且征信背景存在问题的年轻人，却陡然摇身一变成为众多公司的老板，着实让人心存疑窦。1℃记者查阅大量工商资料发现，2019年底，正值“巢客”体系内公司频繁变更工商资料，“改头换面”重新到各地吸金之际，黄大坤进入前台。

巢客苏州的股权结构变更中清晰记载：2019年12月5日，巢客苏州的股东巢客代理退出，取而代之的是黄大坤与自然人李笑。同时。黄大坤取代张嘉龙，成为巢客苏州的法定代表人。1℃记者注意到，这是黄大坤第一次介入“巢客系”公司，担任法定代表人。

此后的2019年12月31日，黄大坤与人合资注册成立了郑州寓意物业管理有限公司。黄大坤担任该公司执行董事、总经理。

今年3月25日，巢客代理最终变更为杭州适享科技有限公司。4月17日，黄大坤取代张嘉龙等人，担任适享科技法定代表人，执行董事兼总经理。

此后的5月13日，黄大坤创立深圳寓意，正式开拓华南长租公寓市场。天眼查数据显示，黄大坤担任公司法定代表人、执行董事兼总经理。

上述“巢客”平台公司的员工李刚，与黄大坤有过多次接触。据李刚告诉1℃记者，在他们员工眼中，黄大坤是一个非常低调、勤奋的“老板”，“每次把大家喊到办公室去，他都在工作，有时候还忙到深夜。”

在多位员工的印象中，黄大坤这位“老板”很节俭、接地气。“与许多公司老板开豪车、住五星级酒店不同，每次黄大坤来公司检查工作，住的都是普通的酒店，而且出行车辆也并非豪车。”

正是黄大坤表面看起来非常朴素且务实的做派，让许多员工误以为公司是非常“有前途”的，直至出现大面积欠薪，黄大坤等“高管”失联，大家才幡然醒悟——公司倒闭了。

此外，“巢客”内部的一位推上台前的高管张嘉龙，亦疑似系一名农村青年。据身份证资料显示，现年31岁的张嘉龙系江西省上饶市玉山县冰溪镇人。网上至今流传着张嘉龙在武汉与租户商讨赔偿事宜的视频。如今，张嘉龙亦失联。1℃记者反复拨打其手机号，未能接通。

据天眼查数据的巢客成都工商资料变更记录，适享科技已于2020年3月，退出巢客成都的股东序列，取而代之的是成都首资科技有限公司持股100%。巢客成都以及后者均由艾兆璐担任法定代表人。

艾兆璐的身份证资料显示，这位22岁的年轻人，亦系一位农村青年，家住江西省吉安市永丰县石马镇某村。天眼查数据指，艾兆璐在8家公司担任法定代表人、高管以及实际控制人。

据华南长租平台的资深业内人士对1℃记者透露，从目前打探的消息来看，“巢客”背后真正的老板目前仍未可知，这帮人钻了法律的空子，一开始就想到要跑路，这类公司设立的时候，找人过来充当“白手套”，挂名股东、法人以及董监高，继而顶替后续所有的事务，“而背后真正的实际控制人却永远不需要露面。”

1℃记者调查，目前，网上一些平台仍留存有一些招聘“企业法人”、“挂名法人”等职位的灰色产业链，“现在的行情是，过来充当企业法人代表月收入行情在1万元左右，并且如果实际参与公司经营，还有三十万左右的安家费。”上述华南长租平台资深人士说。

骗局模式的危害

天眼查专业版数据显示，据不完全统计，我国目前共有900余家企业名称或经营范围含“长租公寓、白领公寓、青年公寓、单身公寓”，或产品标签含“长租公寓、青年公寓、白领公寓、品牌公寓”，且状态为在业、存续、迁入、迁出的长租公寓相关企业。其中，65%为有限责任公司，32%为个体工商户。并且，我国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。“巢客”系列公司的运营模式让许多业内人士深恶痛绝，他们认为这类企业“败坏了行业风气”。

华南长租平台的资深业内人士对1℃记者表示，在人才拓展方面，这些分散式的长租平台用超过业内同等企业收入2倍的薪资“挖墙脚”般地招聘业务员，“我们公司许多年轻员工经受不住高薪的‘诱惑’，被长租平台挖过去。”

这与1℃记者调查到的情况一致。在“巢客”相关公司倒闭后，许多房东和租户们发现，原来带自己签合同的巢客公司业务员却去了另一家长租平台，继续从事过去同样的业务，在朋友圈发布房源招揽客户。1℃记者最近添加了多位昔日“巢客”业务员的微信，每天朋友圈内都能看到他们在更新房源。

此外，“高进低出”的业务模式，被业内人士认为扰乱了行业竞争秩序。据1℃记者调查，许多长租平台的业务员其实是潜伏在58同城、咸鱼等互联网平台内，冒充房东发布相关房源信息，再在线下实地看房的过程中，以低价诱骗租户上当。

“我们的线下实体门店以及房屋装修、物业管理都是有运营成本的，而这类长租平台却通过价格的优势骗取房东的房源，再在互联网平台发布房源信息，以低价对外出租，中间几乎不需要什么投入，即可轻松拿到租户一年的租金，租金囤积够了，再卷钱跑路。”华南某公寓管理协会内部人士对1℃记者介绍。

在接受1℃记者采访的多位业内人士认为，如果要避免长租平台企业扰乱市场的行为，首要前提是明令禁止“高进低出”的运营模式。

这亦有前车之鉴。2019年8月，长租公寓品牌“乐伽公寓”对外宣布破产，并承认公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，已对长租市场带来较大风险。

2019年12月，住房和城乡建设部等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》称，加强对采取“高进低出”、“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

然而，在多位业内人士看来，长租平台的监管目前仍存在诸多难题。据1℃记者调查，此次许多爆雷的长租平台均是由单个或者多个自然人出资成立的企业，并未在住建部门备案，“巢客”位于杭州的适享科技公司就未在当地住建部门备案。

华南是长租平台的大本营。天眼查数据显示，目前从省份分布上看，长租公寓相关企业数量最多的省份为广东，有近250家相关企业，其次为上海、四川、北京和陕西。从城市分布上看，深圳市的长租公寓相关企业数量最多，超过150家。上海市、成都市和北京市也均拥有超过50家的长租公寓相关企业。

上述华南某公寓管理协会内部人士就曾联系辖区内多家长租平台，要求约见负责人，可是对方却以“负责人不在”等为由拒绝。而当协会管理人员实地去看的时候，有些长租平台企业已人去楼空。

据广州市房地产租赁协会统计，今年因高进低出、长收短付等经营行为导致爆雷的长租公寓公司高达26家，其中包括巢客公司、易居名舍、我乐公寓、沃客公寓、铃铛公寓等。

这与1℃记者了解的情况一致。今年1月和3月，沃客公寓、我乐公寓分别在杭州爆雷；5月和7月，铃铛公寓和易居名舍在长沙和武汉相继爆出关门。

9月7日晚间，住建部就《住房租赁条例》面向社会公开征求意见，该文从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等多方面，对租赁市场的主体行为进行了规范和约束。

上述华南长租平台的资深业内人士告诉1℃记者，在国家的上述政策监管之下，长租平台的整顿将拉开序幕。

“这个生意需要源源不断贪图便宜的‘客源’，随着多个平台相继爆雷之后，大家的警惕性会逐步提高，同时业主将自己房屋出租给这类平台的意愿也会降低，短期之内它们收储房源成为问题，这类平台后续的现金流会存在缺口。”上述华南长租平台的资深业内人士提醒到，需要密切观察后续这些平台的动向。

2、房产微信营销方案

房产微信营销方案 （一）

先对房地产微信营销做一个分析：

1、房地产是一个非常需要广告投入的行业，比如户外广告、电视广告、报纸报告等等，因此，面对对于国内超过4亿的微信用户，房地产瞄准于微信营销是完全正确的。

2、区域不同和实力存在差距的房地产企业，加上自身的定位差异，应用微信时肯定是会有不同的方式。做商业地产项目和做住宅项目两者制定微信营销时，明显有极大的差异，前者前者更加适合运用微信来做持久的营销，而后者更多的是做一次性的推销。

3、分析房地产市场的用户需求，制定相应的营销策略。

住宅项目微信营销案例：

在住宅项目微信营销上，比较有特色的当属国内最大的第三方微信公众服务平台微盟weimob为深圳碧桂园楼盘所做的微信营销案例。

1、扫一扫微信二维码感受看房互动新体验

微盟weimob让十里银滩处处都融入了微信二维码元素，让手机用户随时可扫一扫关注十里银滩的官方微信，并通过微信平台实现获取项目信息、领取礼品、参与抽奖、现场互动等功能。本次来参与活动的众多客户均反映，通过微信参与看房团活动，更加方便、快捷，且操作简单，让人体验到科技的时尚感和新鲜感。

2、全国首家微信房产平台引领营销新技术潮流

微盟weimob平台通过让碧桂园十里银滩通过微信房产平台组织看房团活动，让更多人通过手机微信的微生活会员卡平台就可以关注碧桂园十里银滩的最新动态，了解十里银滩项目环境、产品、交通、配套等全方位的信息，并可以随时参与进十里银滩举办的会员活动当中来。方便、简单、快捷、清晰，如同独家定制碧桂园十里银滩简报一样，最新资讯随时唾手可得，此举正体现了十里银滩的房产资讯不再拘泥于电视、平媒、网媒、广播、户外等媒体，逐步向手机媒体传播发展，赶上时代新潮流。

碧桂园十里银滩是深圳的一家地产企业旗下的楼盘，通过微盟weimob360全景型展示，从视觉上震撼客户的心灵；加上微盟会员卡功能与客户的实景照片互动，让原本严肃的楼盘介绍变得有趣生动，加深了客户的印象，赢得了客户的信赖，自4月份以来，通过微盟平台有20%的预约来自微信。

可以说，对于房地产行业来说，微信营销还是极具效果的。但是，如何把握就需要对于微信营销策划有更好、更专业的把握。当然，上述案例介绍，并不是让大家做房地产微信营销就模仿碧桂园十里银滩的做法。因为别人的创意、别人的策划对于他人来说可能效果出众，但是对于自己的企业可能就是噩梦。做房地产微信营销，核心还是在于根据客户的特点，灵活制定营销方案。

房产微信营销方案 （二）

房地产微信营销指的就是房地产行业如何利用微信公众平台来达到营销的目的，因为微信7亿的用户基数属性，任何行业都想在这个社交平台上分一杯羹，房地产行业自然不会例外。前面说到微信是一个社交平台，那么我们的营销方式也必须基于社交这个属性来做，下面具体讲一讲房地产公众号微信营销有哪些技巧：

房地产微信营销一般都是企业越大越值得信任，所以一个高大上的的微网站必不可少。

我们的`微网站设计必须以人性化为主题来设计，客户需要什么就展示什么，很多企业的微信公众号都开设了类似于心灵鸡汤的板块，这在公众号开放的初期确实对吸引粉丝起到了很大的作用，所以现在很多人都还在提倡这种方法，这种做法在现在是极其错误的，当用户接触多了之后，厌烦感也随之就来了，没有人花费大量的时间一遍又一遍的浏览相同的东西。

下面举例我们应该对我们的微网站做哪些栏目的设计：

【楼盘简介】

【楼盘动态（最新资讯，优惠动态）】

【周边配套（公交，学校，地铁，银行，医院，餐饮，购物，其他）】

【户型查看（360度看房，多图册）】

【预约看房】

【房贷计算】

【留言板】

【联系我们】

【一键在线导航】

上面这9个栏目是房地产微网站需要具备的基本功能，这九个栏目已经能够满足绝大部分的客户要求了，我们不能为了少部分人的需要而去降低大多数人的体验，这种因小失大的做法是不提倡的。“客户需要什么，我们就提供什么”可以说是每个行业微网站建设的宗旨，多出来的都是成本，都是消耗！

房地产的微信营销理念

强大的品牌传播，专业销售服务。人性化界面设计，及时的沟通桥梁。移动化、定位化、社交化的战略结合，丰富的线上线下活动，通过与消费者的双向沟通，加强品牌认知。

所以我们的自定义菜单就必须深刻贯彻这个理念：基本的微网站链接功能（快速进入微网站，了解楼盘信息），楼盘最新资讯推送菜单，用户一点就知道最近的楼盘活动信息，各类与客户的互动活动、开盘活动。

线上线下互动

我们使用的是服务号，每个月四次的消息推送千万别浪费了，为什么不使用订阅号？没有人需要每天盯着你的房子看，除了心灵鸡汤，真的没有什么必须要推送的内容，我们要的是质量不是数量。

线下扫二维码参加活动，转发有奖等结合二维码展示，例如易拉宝、海报、DM宣传单都是提高客户活跃度吸引粉丝的不错方法，当然我们设计有趣的、有意义的活动，这方面的资料可以微营销库论坛搜一搜。

房地产微信营销的技巧是对平时的推广经验进行总结得出的方法，多思考、多总结是我们这些做微信营销的必修课，技巧不是一篇文章就能说出来的，也不是看一篇文章就能学会的，目前的微信营销也一直在不断的发展中、探索中，我们多对别人的微信营销方案进行总结，吸取别人的可取之处，取其精华，去其糟粕，成为一个执行力强的人，任何行业的微信营销都能信手拈来！

房产微信营销方案 （三）

房产市场综合来看，是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域，通常是分为两个部分：个人住宅项目与商业地产项目。个人住宅通常是由家庭来决定购买意愿，在家庭中占据主导地位的通常是女性，因此在微信营销计划制定过程中，要把握住女性消费心理；而商业地产项目过程中，更多需要考虑到的是场地用途等其他因素，因此微信营销策划人需要有一个全局的把控能力。微推邦以个人住宅项目为主将房地产微信营销计划详细分解为四步，帮助大家整理出一个清晰的思路。

第一步：微信营销策划

也许很多人会纳闷，第一步不是应该先进行微信二次开发，搭建微信营销平台吗？那么微信营销策划又是做什么呢？将地产项目与微信营销结合起来进行定位：

1、客户定位。房子是针对年轻群体推出的还是别墅型针对高收入群体推出的？先明确你的目标客户是哪一部分人群，有针对性的结合这些人群的心理特点去分析。

2、产品定位。所出售的房子是属于田园风格，还是地中海风情，或者欧美风又或者是饱含古典文化特色的中国风。户型的大小也会对房屋整体风格产生影响，在微信平台将这些特色一一展现出来，当然展现的方式有很多：可以拍一部浪漫的田园风情微电影，或者拍一些漂亮的照片，或者书写一些房子的美好故事。

3、价格定位。价格怎样定才合理？可以在微信公众平台发起问卷调查，综合分析用户的心理价格来确定。

4、营销策略定位。营销的方式有很多，传统房地产的营销方法通常是以线下为主，通过聘请一些兼职人员发放大量的传单，或者做大量的户外广告，或者展会。那么做微信营销，是否需要将营销主力引入线上，或者线上线下结合的方式来进行？这些营销人员都必须谨慎考虑。

在整个的微信营销过程中，房地产需要明确定位的目的是协助或者主导楼盘的宣传推广，帮助房地产的营销人员在不同渠道创造更多销售机会，促进客户的购买率。

第二步：微信营销平台制定

房地产企业和餐饮企业不同，消费者每天都需要吃饭，但对于房子的购买，可能20或者30年才会有一次，是一辈子的家。因此，在制定微信营销平台时要考虑到这些因素，要让购房者在多次的查看、对比、咨询过程中，既能够方便客户节省客户时间，又能够让全面了解详细信息。因此对于公众账号名称拟定、微信官网建设、微信栏目架构都要拟定一个详细的方案。

第三步：推广

微信营销中，推广是非常重要的一步，为什么很多房地产企业会大量的做广告、户外广告、电梯广告、公交站牌广告，随处可见房地产广告的身影。将微信营销结合起来，又该怎么去推广呢？

1、推广二维码

在客户最常见到的户外广告上印上二维码，扫一扫二维码就能领取礼品，既体现科技感而且还时尚好玩。当然了，二维码的推广有一些细节需要注意，向公交车这些始终处于移动状态的广告就不要印制二维码了总不能让顾客举着手机跟着公交车满大街跑着去扫码吧。还有那些高楼外巨幅的电子广告屏、高速路广告也不要印上二维码，每当笔者看到这些广告上的二维码，都很想知道这是谁的设计灵感？是让客户举着手机对着快速移动的天空扫描呢还是让客户站在对面楼的窗口扫码呢？其实，能够印制二维码的地方有很多，并非只有这些办法。可以在DM宣传杂志、楼盘宣传手册、户型图和员工名片上印上二维码。

2、网络媒体推广

可以和合作的媒体互推，也可以在门户网站进行推广，借助名人微博、知名论坛等推广，还可以通过百度竞价来推广。就拿微信平台来说，推广方式就不少，微信公众平台推广、微信群聊推广、微信朋友圈推广等等

3、平面媒体推广

在X展架上、报纸杂志上都可以印上二维码，还有电梯广告。就以笔者每天看到的电梯广告而言，几乎都会印上二维码，二维码的设计亦是别出心裁，围棋状、用蛋糕盘托着的二维码等等。

第四步：运营维护

房地产微信营销运营人员能否在微信平台和用户一起互动呢？比如随时发起一些大转盘、抽奖、房屋装修知识问卷。借助经过微信二次开发后的会员系统，对客户分组管理，定期向客户发起一些问候，做一些有针对性的节日活动。像即将来到的中秋节，可以策划一起中秋节微信活动，让客户能够感受到切实的关怀，而不仅仅是一个房屋销售人员。

3、新媒体运营岗位招聘条件

1、大专及以上学历，有一年及以上新媒体运营工作经验；2、熟悉互联网及新媒体，能独立撰写文章者优先；3、熟悉新媒体传播规律，具备成熟的微信工作运营经验。
职位描述：1、负责官方微信公众号、抖音、公司网站、今日头条等平台的日常运营，维护公众号，提升影响力和关注度；2、负责公司日常活动新闻稿和推文的采编与发布；3、执行线上各类推广活动，积极探索各种运营模式；4、配合公司同事完成招聘推广等活动；5、完成上级领导临时交办的其他任务，如剪辑视频等。

4、私域案例分享丨陈维贤老师的运营研究社是怎样结合三级火箭...

目录

一、私域的两组赚钱模式

第一组：漏斗型赚钱模式

第二组：私域循环赚钱模式

二、运营研究社是怎样结合三级火箭商业模式，运营100万私域用户的

1）私域引流触点，做流量汇聚

2）私域沉淀触点，搭建商业场景

3）私域商业触点，做转化交付

一、私域的两组赚钱模式

前些天有位在餐饮行业SCRM公司做项目经理的同学，好奇的问我：

「贤哥，私域真的是风口么，如果是的话，它能持续多久？现在我们公司逢人就推企业微信，推

私域概念，说私域是风口，能让他们赚钱。其中，有少部分连锁餐饮老板愿意花小钱尝试下，但

是，大部分老板是各种推拖，免费才愿意尝试，把我们当骗子看了。」

关于私域到底是否真的能赚钱，先来看一组2021年最新的私域案例数据：

1）通过全国1.2万名导购，波司登在企业微信上积累了超过1200万顾客，成为服装行业第一家超千

万私域用户的品牌，私域GMV超十亿；

2）百果园目前通过2.5万个群，覆盖了数百万会员，其中包括1%KOC和KOS（KeyOpinion

Spreader，关键意见传播者），线上GMV占比达到20%；

3）国内第一大产险服务机构——中国平安产险，客户添加通过率超过80%，积累了千万级别保险私

域客户，同时，通过私域里的体系化内容培育与讲座知识型社群相结合的方式，百人群投保率最高达到

5.2%；

④4）2021年2月12日奈雪的茶递交赴港IPO申请，自小程序上线以来，每月会员增长量200-300

万，目前会员数量超过3000万；

..

可以说这些都是非常好的私域赚钱ShowCase。

那么，私域到底是风口，还是一个骗局，看两组赚钱模式就知道了。

第一组：漏斗型赚钱模式

简单来说，就是用筛选逻辑，从海量的用户里边，一层层的筛选出最有可能掏钱的那一批用户，然后集

中火力做成交。当下，比较典型采用漏斗型赚钱模式，就是在淘宝上的商家们。

我们以淘品牌「玛咖」咖啡以例，它想要在淘宝上多赚钱，就需要增加产品曝光度，而增加产品曝光

度的关键则是购买淘宝首页，或是在直通车上投更多的广告。通过广告筛筛选出对咖啡感兴趣的人群，

引导点进落地页，快速转化，让流量讯速变现，完成整个漏斗型赚钱的路径。

我们把此漏斗型赚钱模式做一个抽象，可以得到这样一组公式：

业务收入=流量*转化率*客单价

流量、转化率、客单价，是漏斗型赚钱模式的关键指标。用漏斗型赚钱模式的好处是很销售路径短，赚

钱速度快。不过，随着流量成本越来越高，客户心智的成熟，以及产品同质化的严重，这种模式会遭遇

遇极大的挑战。

第二组：私域循环赚钱模式

换句话，就是把用户圈在自己的池子里，持续、循环的赚他们的钱，而且在过程中不需要重复花钱买流

量。这种可重复触达，可多次营销用户，是私域最吸引人的地方。

你可能会好奇，把用户圈到私域里，就能够赚钱到钱了吗？

其实这只是私域第一步，想要通过私域赚到更多的钱，接下来理解私域背后真实的赚钱逻辑：从销售，

变成用户价值挖掘。

用户价值=用户生命周期*ARPU。

其中，用户生命周期=1/用户流失率，假设你的月用户流失率是20%，你的平均用户生命周期就是5

个月。（用户流失率=1-用户留存率）

ARPU值是衡量用户质量的重要指标，在私域中，ARPU值指的是用户完整生命周期里的能够贡献的

价值和产出，可以拆解为转化率*复购频率*客单价。

综上，我们可以看到私域循环赚钱模式，相比漏斗型赚钱模式，它是在流量和转化的基础上，新增出来

了两个增长点：「留存」、「复购」，这是种向存量要增长的全新赚钱思路。

基于此，我认为私域不是简单的信息红利，而是实打实的在提升企业经营的效率和收益。而且，可以判

断的是，私域会是一种长期存在的经营业态，就如代理商、会员制等商业模式一样长期存在。

那么，问题来了，到底怎么做私域呢？

现在很多人在做私域时，面临的问题是，用户不活跃，也不愿意多掏钱，这些问题怎么解决，接下来，

我会分享一些自己的实操思考和案例。

二、运营研究社是怎样结合三级火箭商业模式，运营100万私域用户的

运营研究社是我在17年发起的项目，起初只是个运营人的交流社群，大家分享运营经验，链接人脉资

源，同时，我用自己写的《跟小贤学运营》这本书找投资人融了100万来做社群，当时投资人的投资

逻辑还蛮简单，觉得26岁能写书的小伙，值得交个朋友。

在我们社群招募了5期的会员后，就出现了经常在重复的回答一些老问题现象，比如如何拉新，如何

写文案，如何做活动，如何做投放......

当时我觉得这效率太低了，为何不把一个事儿聊透，讲透，然后重复利用呢。所以，也就有了投入做运

营课程和做公众号的想法，我把课程内容理解为体系化的解决运营技能问题，公众号内容理解为热门话

题和新知识的解读服务。

自此，运营研究社正式开启创业之路。18年上线第一门技能课程，同年4月拿到千万级融资，19年

4月运营技能地图刷屏，课程收入过千万，20年在做C端业务的同时，也在往企业服务试探，成为企

业微信、中国平安、东风日产等行业标杆企业的内容服务商。

在私域数据表现方面，目前，运营研究社在订阅号、服务号、企业微信等触点上沉淀了百万级别的私域

用户，其中我们用户量最多的触点是在订阅号（70万+）和企业微信（10万+）上。

那么，我们是怎么做私域的用户获取和留存、变现，以及我们的未来的商业规划。（ps.这里的触点指

的是你跟用户连接的载体和工具）

这里我想先引入一个商业概念：三级火箭商业模式，它能够解释绝大部分私域项目的运作逻辑。

第一级，拥有高频且头部流量；第二级，沉淀用户的某种商业场景；第三级，完成商业变现闭环。目

前，不少互联网公司平台，有不少是用这种模式在变现，比如被人熟知的就是360，通过杀毒软件获

取用户，再通过软件管理助手分发包括浏览器、播放器在内的应用，最后在浏览器和播放器做广告变

现，完成商业闭环。

接下来，我会解析运营研究社是如何结合三级火箭商业模式做私域设计的。

1）私域引流触点，做流量汇聚

在微信生态里边，最适合用来做引流获客的工具是订阅号和服务号，它们易关注和具备二次开发、可多

次触达用户特性。因此，在实践当中我把它们定位为私域引流触点，所有的对外投放和裂变活动，都会

基于公众号和服务号来做，让它们尽快成为为行业里的头部账户。

目前，订阅号有72万+关注用户，让它成为运营垂类头部账号这件事，我们主要集中在内容和活动两

个点发力，可复用性强，这里我展开讲讲。

第一：内容

运营社是为数不多，在订阅号多次乱序改版后，依旧保持阅读量往上涨的。订阅号要做得好，关键在内

容，而且是原创内容。

在内容这块，我们算是积累蛮久了，在17年创业之初，就开始组建内容团队，并且不断地沉淀属于我

们自己的内容方法论。下面是几篇我们写的内容相关的文章和方法论，你们可以感受下，我们对内容的

思考和专注。

阅读量暴跌后，我总结出8个起标题雷区

想提升阅读量，看这一篇就够了

小红书爆红背后，有可复制的内容运营策略

第二：活动

公众号外投获取一个粉丝差不多10块钱左右。实践下来，裂变活动是涨粉成本最低的手段了，能控制

在1-2元块钱。那么，如何做到裂变活动效果又好，用精准呢？

我们做法是做精品内容裂变，我们自研了在线课程、实操手册、技能地图、知识日历、运营百宝桌垫等

等精品内容来做裂变。它们很有吸引力，同时也具备运营研究社特色，所以吸粉的效率和质量都相对较

高

由于运营研究社主要用内容来获客，用户认可度比较高，在过去我们纯靠在公众号上写文案就能卖出

1000万的课程，从引流到变现，直接一步到位。

不过，随着我们的课程价格的提升，以及服务类目的增加，于是就不得不面对，如何在公众号推文位置

有限的情况下，去向用户种草这些服务，也就有了沉淀触点的思考。

2）私域沉淀触点，搭建商业场景

私域沉淀触点主要是根据用户需求，搭建出有商业价值的留存场景，说人话就是，把符合某个特征的用

户汇集在一起，我能够更精准的给他们推荐服务，实现更高效的变现。

现在，运营研究社的私域沉淀触点，有满足用户同城交流需求的城市社群，有满足用户一手信息获取需

求的知识星球，以及满足用户经验交流的行业社群。

目前，城市社群覆盖了北京、上海、深圳、广州、武汉、成都、重庆、合肥、西安，知识星球是今年年

初刚开始做，已经聚集了近7000人（小目标是3万人），行业社群我们有一个运营3年的教育行业

群，今年会复制性的快速的拓展出金融、汽车、零售行业社群，这样我们就能城市社群+行业社群+

星球，形成有效内容和活动、人力共享。

当然，在私域沉淀方面，你可能会关注的问题是，怎么引流到企业微信个号、怎么社群不活跃怎么办，

怎么做转化。所以，这里我会展开讲讲我们在这方面的实操：

关于给企业微信个号引流：

我们是直接从现有用户池里往企业微信个号导量，采用的方式是自动回复、菜单栏的导流。目前测试下

来从新增关注到加企业微信的比例在20%左右，我觉得还做得不够好，目前至少是要到30%-40%

的，所以在引流这块需要持续的优化。

关于社群的活跃问题：

我们认为解决核心策略是话题策划，我们需要先让拥有共同话题的人在一个社群里，这样的群才有可能

活跃。我们做城市群、行业群，也是在践行这个策略，所以我们行业社群和城市社群做了3年以后，

还是非常的活跃。

关于私域转化问题：

最有效的是拉快闪群，把在私域里面对某个服务和产品感兴趣的人，统一拉到社群里用制作悬念、销讲和氛围引导的方式做转化，用这种方式我们做了不少成功实践，包括运营技能地图的发售、新课的发售，年终聚会的大会发售等等。

说完你关心的问题，我这里还想讲下，企业微信个人号、社群，以及知识星球等私域沉淀触点的运营侧重点，无论你做的是什么项目，这些都是你必须知道「常识」。

私域要做得好，本质是需要获得用户是信任。然而，私域信任的建立，核心需要做三件事：社交互动、内容推荐、内容创作（思考启发来源快手2021年光合大会）

微信生态里的不同触点，各自的连接能力的不同，对落地这三件事的适用性是不一样的，所以每个触点的运营侧重点（优先级）也不一样。

比如社群触点：

它是即时互动的，且更容易做社交，也更容易沉淀社交关系，所以它建立信任的的第一优先级是做社交

互动，因此它的运营重点做话题策划，第二优先级是做推荐，将好的内容在社群里做推荐，第三优先级

才是内容创作，引导用户共创内容然后做沉淀。

比如知识星球触点：

它的第一优先级一定是内容，其次，是推荐，最后才是社交。在大家对知识星球都已经蛮不好奇的时

候，能用半年时间做到7000人，并且被知识星球官方采访推荐，很重要的一个运营策略就是我们在冷

启动阶段就在做重点投入做内容，做内容填充，内容创作者「小火苗」社群，做内容引导，做内容栏

目，可预见的我们在知识星球运营上，会继续在内容方面投入。

触点的运营侧重点不同，折射实操上就是我们的精力分配，以及招对人来做对的事儿。坦白讲，我个人

很享受这种推演和落地实操的过程。

手册包含了12位来自阿里、腾讯、丁香医生、凯叔讲故事等新经济头部企业的运营大咖对私域商业、

短视频、内容营销、用户增长、海外市场等热门话题的思考和分享。

3）私域商业触点，做转化交付

商业触点在三级火箭商业模型里边，是做商业闭环，他们更多的是对用户进行精准的转化，以及服务的

交付。

目前，运营研究社的私域商业触点设置，主要围绕我们的产品线展开，针对在线教育产品，有学霸宝

宝、社群、营长，其中学霸宝宝主要做学员登记，教务通知，社群主要做教学服务落地，营长主要做学

习辅导。

当然，他们的运营侧重点也不同，学霸宝宝，做教务通知，运营追求是稳定性和高效。社群做教学服务

落地，主要是学习氛围营造，营长做学习辅导，主要是督学和作业点评，突出专业性。这些侧重点，都

是我们通过用户满意度调查分析得出来的。

私域商业触点里，我们有一个隐藏的，负责线索转化的触点-体验营，它们是把9.9元线索转正价课的

社群，这是在2020年做的一个重点调整，为了让往私域变现能力上更进一步，我们组建了一支有销售

能力的社群运营团队。

作为内容出身的创业团队，我们在过去一年多时间里，在体验营上做不少探索和踩了不少的坑，比如，

在招聘上有尝试招懂运营，有招懂销售的，有招纯小白的，但最终做下来他们都不是合适的人选。

那些擅长转化的运营，其实是有目标感的人，他更专注，更容易影响到用户。再比如，转化团队是高流

转的，在设置提成奖励的同时，也要设置淘汰线，并且提前招聘补位，做好人员流动的准备。

那些高产出的社群运营，都是剩出来的。另外，做转化就是强执行，就是要激情，佛的人不适合。

以上内容，希望你能作为我们彼此的思维碰撞。私域的机会，我把它等同为10年前的移动互联网。它

足够的大，也足够的多样化，不同行业有不同的私域打法。即便是在同一行业，不同发展阶段和竞争优

势的公司，私域玩法也会不同，这也正是私域最吸引人的地方。

（

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